Interview Immobilienmarklerin

Zu den spezifischen Fragen und Herausforderungen bei der Immobiliensuche, interviewten wir Frau Frisch-Baldé von Engel & Völkers

Portrait Frau Frisch-Baldé
Aissatou Frisch-Baldé, Teamleitung Büroflächen
Engel & Völkers Commercial Berlin
Foto©Engel & Völkers

JuDerm: Wie lange dauert es Ihrer Erfahrung nach, eine geeignete Immobilie zu finden?
Frau Frisch-Baldé: Grundsätzlich ist es wichtig, sich bei der Auswahl einer geeigneten Praxisfläche ausreichend Zeit zu nehmen und bereits bei der Planung auf die Expertise eines erfahrenen Immobilienspezialisten zu vertrauen. Kosten entstehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht. Aus unserer Erfahrung in Berlin wissen wir, dass bei der Suche nach Praxisflächen bis zu 150 qm in etwa drei Monate Zeit benötigt wird, bei größeren Flächen bis zu 500 qm dauert die Suche auch schon mal bis zu sieben Monate. Aktuell hat der Leerstand von Büroflächen in Bestandsimmobilien in zahlreichen Großstädten rekordverdächtige Tiefstwerte erreicht. Neubauentwicklungen sind dort oftmals schon vor der Fertigstellung vollvermietet, so dass der Suchprozess nicht unbedingt beschleunigt wird.

Was im Vorfeld für den Suchkunden auch wichtig ist, eine Wettbewerbsanalyse durchzuführen, zu überlegen, ob die Praxis mit einem Partner geführt wird und dann idealerweise eine GmbH-Gründung in Erwägung zu ziehen.

JuDerm: Was sind neben ehemaligen Arztpraxen üblicherweise geeignete Räume?
Frau Frisch-Baldé: Das sind Praxisflächen in gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern, die  haben allerdings bei der Umgestaltung häufig das Problem mit den zahlreichen benötigten Versorgungsleitungen und –anschlüssen. Nicht immer harmonisch ist die Situation zwischen Laufkundschaft und Mietern. Demzufolge ist der Königsweg die Anmietung in einem Ärztehaus oder in Büroneubauten, wo die eigenen Vorstellungen zur Gestaltung von Beleuchtung, Boden- und Wandgestaltung, Raumschnitt und Installationen umgesetzt werden können.

JuDerm: Wie würden Sie die ideale Lage für eine Arztpraxis beschreiben?
Frau Frisch-Baldé: Wo die künftige Praxis liegen soll, muss in erster Linie der Arzt anhand einiger Fragen entscheiden. Welche Relevanz hat die Umgebung für die Patienten? Was wollen Sie den Mitarbeitern bieten? Welche sonstigen Anforderungen sind für das Praxisprofil entscheidend? Hier lohnt es auch die Vor- und Nachteile eines innerstädtischen Standortes gegenüber einer ruhigeren Lage in den Randbezirken zu betrachten, sicherlich auch unter finanziellen Aspekten.

In jedem Fall sollte neben einer guten Infrastruktur auch eine günstige Verkehrsanbindung gewährleistet sein, damit die Patienten, aber auch die Mitarbeiter, die Praxis einfach und schnell erreichen können. Idealerweise gibt es auch noch Parkplätze für Mitarbeiter und Patienten.

JuDerm: Wie ermittelt man die ortsübliche Miete bzw. den ortsüblichen Quadratmeterkaufpreis?
Frau Frisch-Baldé: Eine allgemeingültige Aussage zu Mietpreisen kann hier nicht getroffen, da diese von Stadt zu Stadt stark variieren. Transparenz stellen wir bei Engel & Völkers Commercial mit unseren regelmäßig erscheinenden Marktberichten her, die eine erste Übersicht geben. Durch unsere Marktnähe  und –beobachtung kennen wir die aktuellen Preisentwicklungen sehr genau. Ohne diese Kenntnis könnten wir Kunden beispielsweise bei Mietvertragsoptimierungen nicht kompetent beraten. Wir laden Sie ein, sich in einem kostenlosen Beratungsgespräch von unserem Know-how zu überzeugen.

Das gilt natürlich auch für den Kauf einer Immobilie. Grundsätzlich können Wohnflächen, auch in reinen Wohngebieten, als Praxen genutzt werden. Allerdings muss die gewerbliche Umnutzung beantragt und genehmigt werden. Hürden stellen oftmals Denkmalschutzbestimmungen, die Parkplatzsituation oder der behindertengerechte Zugang dar. Hier sind beispielsweise die Kollegen der Sparte Wohn- und Geschäftshäuser die richtigen Ansprechpartner. 

Welche weiteren Bedingungen muss eine Immobilie erfüllen, um als Arztpraxis geeignet zu sein?
Frau Frisch-Baldé: Gehen wir von außen nach innen, so fängt es mit einer guten Sichtbarkeit der Praxis für die Patienten an der Außenfassade an. Das Erdgeschoss muss barrierefrei und behindertengerecht sein, bei Flächen in Obergeschossen ist darauf zu achten, dass die Fahrstühle für Rollstuhlfahrer groß genug sind. In der Praxis liegt das Hauptaugenmerk auf dem Empfangsbereich und der Frage, wie viele Arbeitsplätze dort benötigt werden, was auch für die Sozialräume wichtig ist. Es geht weiter mit getrennten Toiletten für Personal und Patienten, der Anzahl und Anordnung der Behandlungszimmer, der Größe des Wartezimmers, ggf. eines separaten Wartebereichs für ansteckende Patienten. Schließlich ist es wichtig Installationen und Anschlüsse für Wasser, Strom und andere Elektrogeräte zu planen.

JuDerm: Welche Kosten kommen neben der Miete bei der Inanspruchnahme von Maklerdienstleistungen auf den Mieter oder Käufer zu?
Frau Frisch-Baldé: Kosten entstehen erst bei der erfolgreichen Vermittlung der Flächen, d.h., wenn der Mietvertrag zwischen Eigentümer und Mieter unterschrieben ist.  Unsere Dienstleistungen bis dahin, wie die Beratung des Kunden, die Abstimmung von Besichtigungsterminen, die Begleitung und Vermittlung der Verhandlungen zwischen Eigentümer und Mieter sind kostenlos. Ist der Vertrag unterzeichnet, berechnen wir dem Mieter bei mindestens fünfjähriger Vertragslaufzeit drei Monatsnettokaltmieten, ab zehnjähriger Vertragslaufzeit sind es vier Monatsnettokaltmieten. Für Arztpraxen ist es empfehlenswert, sich den Standort solange wie möglich zu sichern.

Auch bei dem Kauf von Flächen bzw. Immobilien entstehen erst nach der Vertragsunterzeichnung Kosten. Beim Festlegen der Finanzierungssumme für den Erwerb sind außerdem die anfallenden Erwerbsnebenkosten zu beachten: Hierzu gehören neben der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5% bis 6,5% vom Kaufpreis) die Notar- und Grundbuchkosten (1,5% vom Kaufpreis) und ggf. eine Maklerprovision, die für Wohn- und Geschäftshäuser im Höchstfall 6% betragen kann. 

JuDerm: Woran erkenne ich einen seriösen Makler?
Frau Frisch-Baldé: Das ist natürlich sehr schwierig zu beantworten. Grundsätzlich kann man sich vorab über das Alter des Unternehmens, das Markenimage, die Anzahl der Mitarbeiter, das Angebotsportfolio, Referenzen oder über Medienberichterstattungen einen ersten Eindruck verschaffen. Sicherlich sind diese Informationen auch für lokale Makler in Kleinstädten verfügbar. Das einmal im Jahr erscheinende „Maklerranking“ der Fachzeitschrift  immobilien manager gibt einen Überblick über die großen Maklerhäuser.  Wenn Sie sich einen Überblick verschafft haben, nutzen Sie die Möglichkeit zu einem kostenlosen, unverbindlichen Gespräch. Absolut unseriös ist es jedoch, vorab Geld für noch nicht erbrachte Dienstleistungen zu verlangen.

Wir bieten beispielsweise ein Dienstleistungsspektrum an, das exakt auf die branchenspezifischen Bedürfnisse und die individuellen Wünsche unserer Kunden zugeschnitten ist. Konkret heißt das: Die detaillierte Ermittlung des Flächenbedarfs samt Belegungsplanung gehört ebenso dazu wie eine fundierte Markt- und Objektvergleichsanalyse unter Berücksichtigung der spezifischen lokalen Marktgegebenheiten. Darüber hinaus unterstützen wir bei der Optimierung der Mietvertragskonditionen. Und das nicht nur in Berlin. Das flächendeckende Netzwerk von Engel & Völkers Commercial mit bundesweit knapp 60 Gewerbebüros ermöglicht es uns zudem, auch überregional zu agieren und den Kunden standortübergreifende Lösungen anzubieten.

JuDerm: Welche Dienstleistungen bietet Engel & Völkers neben der Beratung und Vermittlung von Gewerbeimmobilien noch?
Frau Frisch-Baldé: Unsere mehr als 7.000 Immobilienexperten sind weltweit für Sie vor Ort, um Sie bei Ihrer Suche nach dem perfekten neuen Zuhause oder dem Feriendomizil Ihrer Träume zu beraten und zu unterstützen. Ob Neubau oder Bestandsimmobilie, ob Miete oder Kauf, ob auf dem Land oder mitten in der City: Unser internationales Netzwerk ermöglicht uns – und damit auch Ihnen – den Zugang zu den schönsten Immobilien im In- und Ausland. Herrschaftliche Villen, großzügige Einfamilienhäuser und idyllische Landsitze finden Sie in unserem umfangreichen Portfolio ebenso wie moderne Apartments, Penthouses und Designer-Lofts. Ganz gleich, ob es Sie nach München, Mallorca oder Miami zieht: Unsere Experten verfügen über wertvolles lokales Marktwissen und begleiten Sie von der Objektauswahl bis zum erfolgreichen Vertragsabschluss. Profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung und unserem Rundum-Service – wir sind gerne für Sie da!

Engel & Völkers Commercial ist ein international tätiges Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Gewerbeimmobilien. Durch das einzigartige, kontinuierlich wachsende Netzwerk der starken Marke Engel & Völkers im Gewerbe-, Wohn-, Yacht- und Aviation-Segment, haben wir Zugang zu einem großen, internationalen Kundenkreis. In den Segmenten Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Handelsflächen, Gewerbe- und Industrieflächen, Hotel sowie Investment sind die Immobilienmakler von Engel & Völkers Commercial im direkten Umfeld der 580 größten deutschen Unternehmen aktiv tätig. Wir sind dort, wo die Märkte sind.